Створення ОСББ: алгоритм дій від моменту створення ініціативної групи і до скликання установчих зборів
Створення ОСББ є ефективною формою управління багатоквартирним будинком. Це обумовлено тим, що в разі створення останнього мешканці такого будинку водночас стають власниками майна та приміщень загального користування, а також отримують можливість самостійно управляти майном такого будинку. Однак, чи так просто створити ОСББ розберемося в даній статті.
Умовно створення ОСББ можна поділити на 9 етапів. Сьогодні розглянемо перших п’ять.
Етап №1: Створення ініціативної групи.
Обов’язковою умовою створення такої групи є те, що б до її складу увійшло як мінімум три особи. При цьому такими особами обов’язково мають бути власники квартир або ж нежилих приміщень (виведених з житлового фонду квартир або інші нежитлові приміщення, які не є місцями загального користування). В обов’язковому порядку це мають бути саме власники, а не квартиронаймачі чи інші особи, які перебувають в багатоквартирному будинку на іншій підставі, аніж право власності. Виключенням є представництво інтересів за довіреністю або на інших законних підставах.
Саме на ініціативна група виконує всю підготовчу роботу, готує статут, скликує та проводить установчі збори.
Створення ініціативної групи оформлюється протоколом про її створення.
Етап №2: Складення переліку власників.
Складення такого переліку зумовлене необхідністю забезпечення присутності на установчих зборах саме власників квартир/нежитлових приміщень, а не людей, які проживають у багатоквартирному будинку. При цьому в такому переліку має бути вказана загальна площа, якою володіє відповідна особа (така інформація в подальшому буде використана для визначення кількості голосів, якими володіє кожен з учасників установчих зборів).
Для отримання наведеної інформації необхідно звернутися із запитом до Департаменту житлово-комунального господарства або відповідного відділу державної реєстрації речових прав на нерухоме майно. Розпорядник інформації до якого Ви звернулися має надати відповідь не пізніше п’яти робочих днів. Строк розгляду запиту може бути продовжено до 20 діб у разі, якщо запит пов’язаний з наданням великого обсягу інформації або відповідь на запит потребує пошуку інформації серед значної кількості даних.
Після отримання необхідної інформації за бажанням може бути проведено поквартирний обхід для уточнення інформації.
Етап 3: Підготовка статуту ОСББ та інших документів
Водночас зі складанням переліку співвласників багатоквартирного будинку необхідно зайнятися підготовкою проекту статуту ОСББ. Вимоги до статуту ОСББ, передбачені у ст. 7 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», містяться в Типовому статуті ОСББ затвердженому Наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 27. 08. 2003 р. № 141.
При цьому, при розробці власного статуту має бути враховано як вимоги Закону, так і положення Типового статуту. Хоча не є виключенням і та ситуація, коли ОСББ може діяти на підставі Типового статуту. Втім, більш доцільним вбачається розробка індивідуального статуту ОСББ, оскільки положення Типового лише дублюють положення Закону і в загальному визначають порядок діяльності ОСББ, що не дасть в подальшому здійснювати ефективне управління Вашим ОСББ. Тому Типовий статут варто брати за шаблон, який в подальшому доопрацьовувати з врахуванням особистих інтересів.
Завчасно варто слід обдумати назву ОСББ та перевіри її на тотожність вже існуючим в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних-осіб підприємців та громадських організацій.
Також необхідно буде підготувати ряд інших документів та матеріалів: реєстр присутніх, картки та листи голосування. Чи не найважливіших із проектів документів, які варто розробити до початку проведення установчих зборів, є проект протоколу проведення зборів ОСББ. За шаблон можна використати Протокол зборів співвласників багатоквартирного будинку затверджений Наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 25. 08. 2015 р. № 203.
Головне призначення протоколу проведення зборів ОСББ є фіксація ходу проведення установчих зборів та результатів голосування за конкретними питаннями. При розробці проекту протоколу проведення зборів ОСББ слід продумати всім питання, стосовно яких проводитиметься голосування. Зокрема, це прийняття рішення про створення ОСББ; затвердження назви останнього; обрання правління, голови правління, ревізійної комісії; обрання повноважного для подання документів на реєстрацію тощо.
Етап 4: Скликання установчих зборів.
Скликання установчих зборів проводиться шляхом направлення ініціативною групою письмових повідомлень про їх проведення. Такі повідомлення направляються не менше ніж за 14 днів до дати проведення установчих зборів і вручаються кожному співвласнику під розписку або шляхом поштового відправлення (рекомендованим листом). Повідомлення має направлятися всім співвласникам, інакше порушення такої умови може стати підставою для оскарження у суді результатів проведених установчих зборів та самої реєстрації ОСББ.
Повідомлення обов’язково мають містити відомості про те, з чиєї ініціативи скликаються збори; місце та час їх проведення (обирається зручним для більшості учасників зборів); проект порядку денного. Якщо з певних причин було змінено порядок денний, то варто повторно направити повідомлення співвласником із відповідними змінами.
Етап 5: Агітаційна робота.
Чинне законодавство не передбачає такий етап як обов’язковий. Водночас не висувається вимог до кворуму, який необхідно набрати для того, щоб установчі збори вважалися правомочними. Однак, для більшої впевненості в результативності проведення установчих зборів (законодавство встановлює необхідну кількість голосів, які необхідно набрати для того, щоб рішення про створення ОСББ вважалося прийнятим) варто провести агітаційні роботи. Вони можуть мати різну форму та прояви. Це можуть бути і зустрічі зі співвласниками ще до зборів, розклеювання оголошень у під’їзді, розміщення оголошення у місцевій газеті тощо.
Наведені 5 етапів є лише підготовчими у процедурі створення ОСББ, однак вже на них з різних причин (необачливості, халатності чи юридичної необізнаності) можуть бути допущені непоправимі помилки, які можуть знівелювати всі в подальшому прийняті юридично значимі рішення. Саме тому без допомоги юристів в таких процедурах не обійтися. За отриманням такої допомоги Ви можете звернутися до нас. «Solid Finance» проведе необхідні консультації та за необхідності допоможе скласти потрібні документи: протокол про створення ініціативної групи, запити, статут, реєстр та повідомлень про проведення установчих зборів.
